Gayrimenkul Sektöründe Geliştirilecek Etik ve Uyum Dinamikleri – Gayrimenkul Mevzuatına Uyum Serisi 02

Türkiye’deki halka açık şirketler haricinde tüm şirketleri kapsayan ve etik ve uyum programı oluşturmaya zorlayan yasal bir zorunluluk henüz bulunmasa da etik ve uyum programlarının dünya genelinde her sektörde çok sık başvurulan güncel ve önleyici bir program olduğu, adeta bir kültür haline geldiği unutulmamalıdır. Kurumsal yönetim ilkelerinin, dünyada önemi giderek artan Çevresel, Sosyal ve Yönetişim (Environmental, Social and Governance- “ESG”) eğiliminin bölünmez bir parçası olduğu ve bu alandaki gelişmişlik seviyesinin özellikle dış ticaret ve dış finansman alanında çalışılacak iş ortakları ve kreditör ile yapılacak görüşmelerde önemli bir kriter olarak değerlendirmeye alınacağı kaçınılmaz bir gerçektir.  Kurumsal yönetim kavramına bakıldığında ise bir şirket bünyesinde bulunan yönetim kurulu, yöneticiler, pay sahipleri ve diğer menfaat grupları arasındaki hak ve sorumlulukların dağıtımı ile ilgili olduğunu söylemek mümkündür. Tüm bu menfaat gruplarının çıkarlarının gözetilmesi ve istenmeyen zararların önlenmesi esasen şirket üst yönetiminin yapısı ve işleyişiyle ilgilidir.[1] Bu sebeple kurumsal yönetimi, “şirket üst yönetimin, belirli kurallar ve ilkeler doğrultusunda regüle edilerek şirketin tüm menfaat gruplarının korunmasıdır” şeklinde tanımlayabiliriz.[2]

Kurumsal yönetim ilkelerinin önemli bir sonucu olarak, tüm şirketlerin etik ve uyum yönetimi; i) strateji ve hedeflerinin temelini oluşturan; ii) varsa grup şirketlerinin ve iştiraklerini de kapsayacak şekilde yerel ve uluslararası düzenlemeler ile şirket içi politika ve prosedürlere uyumlu “vizyon, misyon, etik ilkeler ve çalışma kurallarını” kapsayan bir davranış kuralları kitabı oluşturması önem arz etmektedir. Bu kitap hazırlanırken etik ve uyum kültürünü var olan şirket kültürüyle harmanlamak ve buna göre adapte etmek öncelikli olmakla birlikte; değişen durum ve koşullara göre de geliştirilebilir bir zemin hazırlanması ayrıca önem arz etmektedir. Nitekim hem yerel hem uluslararası alandaki düzenleyici otoritelerin giderek artan beklentileri, küresel trendler, yeni yaklaşımlar, dijitalleşme ve global çaptaki uyum konusundaki gelişmeler dikkate alındığında şirketlerin mevcut etik ve uyum yönetimini de bu anlamda geliştirme ve yeniden entegre etme hususu gündeme gelebilecektir.

Yeni bir etik ve uyum stratejisi oluşturmak ve/veya mevcut olan bir etik ve uyum programını geliştirmek için çağın dinamiklerine ayak uydurarak bütünsel bir bakış açısıyla bütün iç işleyişe entegre etmek hedeflenmelidir.

Bu nedenle global anlamda gayrimenkul sektörü özelinde genel hatları ile yeni tasarlanması veya geliştirilmesi planlanan etik ve uyum programlarının önemli dinamiklerine yer vereceğiz. 

1. Uyum Programındaki Hedefler Nasıl Değişmiştir?

Gayrimenkul sektörü doğası gereği birçok paydaşın katılımını gerektirmekte ve hukukun birçok alanına temas etmektedir. Şirketin kendini hem yerel hem de global anlamda risklerden koruyabilmesi için, öncelikle risk haritası çıkarması ve bunun sonucunda ortaya çıkan ihtiyaçlarını göz önünde bulundurarak, şirkete özgü bir uyum programının hazırlanması hayati bir önem taşımaktadır. Şirket içinde bir uyum programı tasarlanırken/geliştirilirken gayrimenkul şirketlerinin global trendlere de ayak uyduracak şekilde hedeflerini tekrar gözden geçirmesi gerekmektedir.

Bu hedefler doğrultusunda şu sorular gündeme gelebilecektir:

Ne önemliydi?

Gelecekte ne önem kazanacak?

Büyüme-Gelişme

Sürdürülebilir Büyüme- Gelişme

Doğal Kaynakların Kullanımı

Doğadan İlham Alarak Alternatif Çözüm Üretimi

Standart Üretim Yöntemleri

Yenilikçi, Çevre Dostu ve İnsan Odaklı Üretim Anlayışı

Standart Proje Yönetimi

Dijitalleşen ve Tek Bir Merkez Üzerinden Yönetilen Proje Yönetim Sistemi

Geleneksel Finansman Modelleri

Sürdürülebilir Finans Mekanizmaları

Dijitalleşmenin Önemi

Dijital Dönüşümün Gereklilik Haline Gelmesi

 

Yukarıda yer alan hedeflere ek olarak Türkiye Etik ve İtibar Derneği (“TEİD”) ve KPMG iş birliğiyle Kasım 2021’de yürütülen ve Nisan 2022’de yayımlanan, Türkiye’deki hem global hem de yerel şirket çalışanları ile yapılan anket sonuçları (“Anket”) da bu hedefler anlamında önemli bir veridir.[3] Nitekim söz konusu Anket; i) şirketlerin etik ve uyum alanında güncel durumlarının incelenmesi, ii) etik ve uyum yolculuklarında nerede olduklarının belirlenmesi, iii) önceliklendirilecek gelişime açık alanların piyasa etkenleri ve değişimleri ışığında tespit edilmesi anlamında somut ve bir hayli önemli örnekler sunmaktadır. Bu anlamda global anket sonuçlarında iyileştirilmesi planlanan öncelikli mevzuat ve uyum yükümlülüklerinin sektöre özgü düzenlemeler ve tüketicinin korunması gibi konular olduğu görülürken; Türkiye sonuçlarında üçüncü taraf risk yönetimi ve etik kuralların planlanan öncelikli iyileştirme alanları olduğu dikkat çekmektedir.

Görüldüğü üzere gayrimenkul sektörü gibi birçok önemli alana temas eden karmaşık bir sektörde yukarıda sıralanan örnek hedefleri ve bunlarla sınırlı olmayan şirketin sair diğer temel hedeflerini ayrı ayrı dikkate alan, iyi organize edilmiş ve gelecek hedeflerini kapsayan bir etik ve uyum programı, şirketlere rekabet avantajı sağlayacaktır.

2. Etik ve Uyum Programının Getireceği Faydalar Nelerdir?

Genel olarak etik ve davranış kuralları; şirketlerin kurum kültürünün oluşmasına, çalışanların hem birbirleri hem şirket yönetimi ile etkin iletişim kurmalarına, şirketin müteahhitlerine, müşterilerine, iş ortaklarına ve rakiplere karşı sorumluluklarını şekillendirmesine öncülük eder. Etik ilkeler ise genel olarak insan hakları, rüşvet ve yolsuzlukla mücadele, çıkar çatışmasının engellenmesi, ekonomik yaptırımlara uyum, gizlilik ve şirket içi bilgilerin korunması, iş sağlığı ve güvenliği gibi konular başta olmak üzere şirketlerin çalışanları, müşterileri ve iş ortakları ile ilişkileri için kapsamlı bir çerçeve çizmektedir. Dünya genelinde etik ve uyum ile ilgili riskleri değerlendirmek ve bunları önlemek; salgın koşullarında şirket işleyişinin değişmesiyle, farklı bölgelerde eş zamanlı yürüyen operasyonlarla, yeni veya değişikliğe uğramış mevzuat düzenlemeleriyle ve bunların sonucunda verilen ciddi yaptırımlarla daha da zor hale gelmiştir. Aşağıda sıralananlarla sınırlı olmamak üzere bu süreçleri dikkate alan, etkin ve önleyici bir “Etik ve Uyum Yönetimi Programı”na sahip ve aynı zamanda ESG ve sürdürülebilirlik alanlarında öncü müteahhit şirketler;

• Hem müşteri hem yatırımcı ilgisini çekiyor,

• Çalışan memnuniyetini artırarak nitelikli ve verimli çalışan profiline sahip oluyor, çalışanları ile uzun soluklu iş ilişkisini yürütebiliyor,

• Paydaşları ile güvene dayalı daha uzun soluklu ilişkiler kurabiliyor,

• Sektördeki rakiplerine bu alanlarda örnek teşkil ediyor, şirketin marka değerini artırıyor,

• Global standartlara uygun Çevre ve Sürdürülebilirlik Politikaları ile hem çevreye zarar vermemek konusundaki tüm sorumluluklarını yerine getiriyor hem de çevre mevzuatına uyum ile şirket itibarını artırıyor,

• Kurumsal sosyal sorumluluk bilinci ile müşteri bağlılığı ve müşteri güveni oluşturuyor,

• Yeni yatırımları veya finansmanı daha rahat alıyor,

• Rekabetçi iş ortamında öne çıkıyor ve nihayetinde iş ve hizmet ağını daha hızlı büyütebiliyor.

3. Peki Etik ve Uyum Programı Geliştirilirken Nelere Dikkat Etmeliyiz?

Yeni bir uyum programı tasarlanırken/mevcut uyum programı geliştirilirken genel olarak;

• Şirketlerin taraf olduğu bütün önemli sözleşmeler dikkate alınarak “sözleşme uyum incelemeleri” yapılmalı, Sözleşme Yönetim Sistemi üzerinden düzenli olarak izleme ve takibi gerçekleştirilmeli,

• Sektörün değişen koşullarına göre periyodik olarak risk yönetim faaliyetleri geliştirilmeli, bu alanda hukuka uyum otomasyon sistemi gibi teknolojik gelişmelerden yararlanılmalı,

• Çalışanlara yönelik uyum programı kapsamında düzenli olarak farkındalık anketleri yapılmalı,

• Suistimallerin önlenmesi amacıyla şirket içinde kontrollerin gerçekleştirilmesi ve sonuçlarının değerlendirilmesi,

• Önemli global konular ve yaptırımlar da dikkate alınarak karşılaşılabilecek uyum risklerine ve sorunlarına yönelik politika ve prosedürler revize edilmeli,

• Bu politika ve prosedürlerin şirket bünyesinde ve varsa grup şirketlerinde doğru bir şekilde uygulanıp uygulanmadığının takibi yapılmalı,

• Geliştirilen uyum programına paralel olarak çalışanların bu konuda bilgilendirilmesi için düzenli eğitimler verilmeli,

• Aynı zamanda uyum programının başarısını ölçmek amacıyla temel performans göstergeleri belirlenmeli ve düzenli aralıklarla geliştirilmesi sağlanmalıdır.

4. Etik ve Uyum Programına İlişkin Global Dinamikler

Dünyanın önde gelen sektörel yayınlarından Engineering News Record (“ENR”)’un her yıl hazırlandığı "Dünyanın En Büyük 250 Müteahhidi" listesi sektör genelinde önemli bir veridir. ENR, çok yakın bir tarihte “Dünyanın En Büyük 250 Uluslararası Müteahhidi Listesi”nin (“Liste") 2022 yılı sonuçlarını açıkladı. Covid-19 salgınında aşılamanın yaygınlaştığı ve yükselen petrol fiyatlarının öne çıktığı 2021 yılındaki performansıyla Türkiye, bu yıl listede yer alan 42 şirketi ile müteahhitlikte dünyada 2. sıraya yükseldi.  Listede 79 şirketi ile birinci Çin olurken, üçüncü sırada 41 şirket ile ABD bulunuyor. Türkiye Müteahhitler Birliği tarafından, Türkiye’nin küresel inşaat pazarından aldığı pay ise yüzde %5,1’e yükseldiği duyurulmuştur.[4]

Liste’nin ilk 10 sırasında yer alan şirketlerin uyum programları incelendiğinde, ortak olarak aşağıdaki konu başlıklarına ağırlık verildiği görülmektedir:

- Şirketlerin her bir uzmanlık alanını kapsayan etkili ve şirkete özgü bir “Davranış Kuralları/Etik Kod”

- İş ortakları için hazırlanan kapsamlı bir “Davranış Kuralları/Etik Kod”

- Etik ve Uyum Yönetimi

- Etik Hat Bildirimi

- Genel Risk Yönetimi ve Stratejisi

- Rüşvet ve Yolsuzlukla Mücadele Uyum Planları

- Rekabet Hukuku Politikası

- Çevre, Güvenlik ve İş Sağlığı Politikaları

- İnsan Kaynakları Politikası

- Merkez Tedarik Zinciri Yönetimi

- Bilgi Güvenliği Yönetimi

- Bilgi Teknolojileri Politikası

Sonuç

Uzun yıllardır bu alandaki Türkiye’deki şirketler istikrarlı bir şekilde ve gelişme göstererek her daim bu sektörde başarılarından dünya çapında söz ettirmektedir. Burada hedef olarak çepeçevre etkin ve işlevsel uyum programları ile yukarıda yer verilen global sıralamada mevcut şirketleri daha üstlere çıkarabilmek ve Türkiye’de daha fazla şirketin global pazarda yer alabilmesini sağlamak önem arz edebilecektir. Yukarıda açıklandığı üzere riskli bir sektör olan uluslararası müteahhitlik sektöründe uyum süreçlerinin, butik inşaat şirketlerinden dünyanın en büyük uluslararası müteahhitlik şirketlerine kadar her bir paydaş için büyük önem arz ettiğini söylemek mümkündür. Nitekim bu şekilde Türkiye’deki şirketler; global ve tek bir merkez üzerinden sistemleşen “Hukuk ve Uyum Departmanları” kanalıyla hem ulusal hem de uluslararası uygulanabilir mevzuat ve yükümlülüklere en iyi şekilde uyumun sağlanması amacıyla her bir uzmanlık alanı çerçevesindeki gelişmeleri yakından takip edebilecek, ihale süreçlerini daha etkin yönetebilecek, sıfır kaza politikası ile iş sağlığı ve güvenliğini sağlayabilecek, geliştirilen proje yönetim sistemi üzerinden proje süreçlerini etkin yönetebilecek ve düzenli olarak çalışanları ve yöneticileri ilgili gelişmeler hakkında bilgilendirebilecektir. Bu alanda yapılan etkin bir uyum programı ile şirketler ayrıca;

  1. uluslararası standartlarda, zamanında ve uygun maliyetlerle iş yapma kabiliyetlerini geliştirebilecek,
  2. zor ve riskli coğrafyalarda karşılaşılan/karşılaşılması muhtemel riskleri önceden tespit edebilecek,
  3. bir tarafı özel bir tarafı kamu olan çok taraflı iş ilişkilerinde her biri farklı dinamikler içerin işlem ve sözleşme zincirlerini daha rahat yönetebilecek,
  4. yüksek risk barındıran bir sektör olması nedeniyle, şirketlerin suistimalleri ve yasa dışı eylemleri önlemek konusunda risk yönetim sistemlerini efektif bir şekilde devreye alabilecek,
  5. rüşvet ve yolsuzlukla mücadelede etkin, şeffaf ve hesap verilebilir bir yol izleyebilecek,
  6. ESG risklerini çok erken bir safhada uyum risk değerlendirmelerine dahil ederek globaldeki standartlara uygun zeminde sürdürülebilir araçları daha etkin kullanabilecektir.